COLUMNコラム

更新時期でなくても家賃が下げれる?家賃の適正化ついて

家賃の削減交渉について

一般的に家賃は売上に対しての比率として下記のような目安だと言われています。

  • 小売業(家賃比率約6.6%):約2日の売上で月の家賃をまかなう
  • 飲食業や製造小売業(家賃比率約10%):約3日のの売上で月の家賃をまかなう
  • サービス業(家賃比率13.3%):約4日分の売上で月の家賃をまかなう

但し、業績などよって割合は変わってくるかと思います。また相場も日々変化しており、あなたのオフィスも実はもっと安くなっている可能性があります。
その概要についてご説明させてもらいます。

1.オフィス家賃の仕組みと相場について

家賃相場について

家賃相場
*出典:東日本不動産流通機構

賃料は日々刻々と変化しており、主に影響を受けるのは空室率だと言われています。
23区の平均賃料の推移は、2008年から2011年1までに月辺りの家賃が約2万円程下がっています。年間では20万円以上です。
リーマンショック以降、外国人の高額所得者が帰国するなど、退去が増え、賃料相場を下げ始めます。一方地方でも、急激な雇用調整で、派遣労働者の雇用打ち切り等で多くの外国人労働者も多数本国に帰国しました。東日本大震災以降もこれらが続き、賃料の下落に影響しています。

一方で継続して入居している企業の事務所の家賃は賃借者が何もしてないが故にほとんど価格が変化していない。という側面もあります。

そもそも家賃はどのように決めているか?

オフィスの家賃について

オフィスや貸事務所などの事業用物件の賃料は、同じビル内であっても契約内容・契約時期・条件などによって変動します。

なかでも店舗物件は変動が激しいため、既存の入居者から賃料見直し要求の防衛策として現在の家賃は非公開としている場合が多いのが現状です。

オーナーの家賃の決め方について

家賃の決め方にはとくだん決まりはありませんが、計算方は大きく3つあると言われています。
1.利回り・収益算出法
2.賃貸事例比較法
3.事業計画・収支算出法

利回り・収益算出法について

建物の建設費用に対しての、得られる収益を利回り計算し、家賃を算出します。
例)建設費用に5億円とした場合、8%の利回り、○○万円の純利益を上げたい場合

(5,000万円×8%(利回り)-年間の諸経費)÷12ヵ月÷住戸数=1戸当たりの家賃

賃貸事例比較法について

家賃を決めるのに一般広く採用されている方法で、賃貸の事例(データ)を比較して決めます。
・建物構造
・間取り
・広さ
・最寄り交通機関
・設備内容
・立地環境等
を総合的に判断して家賃を算出します。要は地域の家賃相場を基に、建物の特性を加味して決めるもので、家賃が決められる一般的な算出方法です。

事業計画・収支算出法について

事業計画書とは、賃貸経営を始めるにあたって作成される計画書です。
賃貸経営していく上で、
・建物のデザイン
・間取り
・設備
等どのような形で揃え、いくらくらいの家賃であれば入居者の満足を得られるか考えて決める方法です。
この方法では、家賃を算出するための調査をし、様々な要素から「この金額なら入居率が高い」と判断して決めます。
ローンなどを組む際に、収入の大きな柱となる家賃の計算方法を間違うと収支計算自体が狂ってくるので、事業を始めるにあたって必ず「事業計画・収支計算書」を作成します。

家賃はこのような方法で決められますが、地域の家賃相場に見合った範囲内で決められているのが実態といったところです。

2.家賃削減の可能性と借地借家法32条について

借地借家法32条について

賃貸住宅契約は、賃貸人(大家)と賃借人(借主)との間で交わす、当事者同士の合意納得の上で成り立ちます。
つまり、契約時の賃料が適正であると賃借人判断して契約を交わしているので契約期間中は契約内容を履行する義務があります。

ところが、建物の賃貸借について定めた借地借家法では、「借賃増減請求権」というのが認められているのをご存知でしょうか?

借地借家法 第32条(賃借増減請求権)

1項

建物の借賃が、土地若しくは建物に対する租税その他の負担の増減により、土地若しくは建物の価値の上昇もしくは低下その他の経済事情の変動により、または近傍同種の建物の借賃に比較して不相当となったときは、契約の条件に関わらず、当事者は将来に向かって建物の借賃の額の増減を請求することができる。ただし、一定の期間建物の借賃を増額しない旨の特約がある場合には、その定めに従う。

2項

建物の借賃の増額について当事者間に協議が調わないときは、その請求を受けた物は、増額を不当とする裁判が確定するまでは、相当と認める額の建物の借賃を支払うことをもって足りる。ただし、その裁判が確定した場合において、既に支払った額に不足があるときは、その不足額に年1割の割合による支払期後の利息を付してこれを支払わなければならない。

3項

建物の借賃の減額について当事者間に協議が調わないときは、その請求を受けた物は、減額を正当とする裁判が確定するまでは、相当と認める額の建物の借賃の支払を請求することができる。ただし、その裁判が確定した場合において、既に支払を受けた額が正当された建物の借賃の額を超えるときは、その超過額に年1割の割合による受領の時からの利息を付してこれを返還しなければならない。

このように合意の上で賃貸借契約を交わしていても途中での家賃交渉は実施出来るのです。

3.自分で家賃交渉をやってみる

家賃を改定するのは、改定するための材料を揃えなければなりません。
その材料は多岐にありますが、代表的な事例を下記に3つ挙げてみます。

(1)周辺の環境が変わり空室が増え家賃相場が変動したとき
(2)不景気など社会情勢により家賃相場が変動したとき
(3)入居するときに無理な家賃交渉をしたため、周辺物件と格差ができているとき

(1)(2)のような場合には、周辺物件の状況を把握することからスタートです。家賃交渉をするにも納得してもらえる材料が必要です。

調査を実施

インターネットなどで自分の物件周辺にある賃貸物件の家賃相場などをチェックしてましょう。
また近くの不動産会社にて自分の建物の別の物件が出ていないかを確認していきます。
同じ建物内で複数の空室が出てきているようなら交渉できる可能性が高いです。
建物のオーナーとしてはこれ以上空室が増えてしまうのも困りますので、家賃を少し下げる交渉にも応じてもらいやすいでしょう。

交渉を実施

家賃交渉をやってみる

誰に交渉するか?

家賃交渉は物件の管理会社か、仲介してくれた不動産会社になります。もし大家さんがすぐ近くに住んでいて知っている場合には、直接大家さんにお願いしてみてもいいでしょう。

時期は5月~11月ごろがお勧め

更新時期が賃貸オンシーズンと言われる1~3月の繁忙期ならば、できればその時期の交渉は避けた方が良いでしょう。
管理会社や不動産会社はこの時期は多忙のため、値下げ交渉に応じてもらえない可能性が高いです。仮に更新時期に家賃交渉できなかった場合は、繁忙期が終わった5月~11月頃に相談する事をお勧めします。

家賃交渉する背景をきちんと伝える

上記の客観的な相場事例を材料にし、且つなぜ家賃を下げて欲しいか?の背景をきちんとお話する事が重要です。
例えば
・売上が落ちてきたので家賃を下げて欲しい
・今の家賃では厳しいので○○円下げて欲しい
・このままの家賃だとしたら引越さないといけない

等です。
物件オーナー側も人なので、変な駆け引きや、強引なやり方で家賃値下げ交渉をされると、家賃値引きしたくなくなるものです。更新したいが上記の事項を叶えてもらえないですか?という姿勢が必要です。

4.専門家に家賃削減をお願いする

家賃交渉を依頼する

自分たちで家賃交渉をしてみても下がらない場合も多々あります。また独自の方法で家賃交渉を実施した際、貸主ともめてしまうケースも多々あります。
その場合は専門家を活用するのも一つの方法です。

専門家が実施 「家賃の適正料金を算出する」

家賃を主観になって削減しようとするので、貸主ともめてしまいます。そうではなく、その物件相応の適正家賃というのがあります。それをプロとして算出するのが専門家です。

上記の事項もさる事ながら家賃に関わる客観的な数値を算出するための約20項目の事項を、不動産鑑定士、宅地建物取引主任者、行政書士、管理業務主任者、認定ファシリティマネージャー、認定ファイナンシャルプランナーらが物件オーナーさん納得する内容に30ページの資料にまとめ、物件オーナー、賃借者(借主)、家賃コンサルタントの三者間で家賃値下げについて話し合いをしていきます。

コンプライアンスも万全!最短2カ月で家賃削減

コンプライアンスも万全の体制で実施するので、過去6000件(上場企業も含む)の家賃削減においてももめごと等ありません。
また報酬も成功報酬なので、安心してご利用出来ます。最短2カ月で家賃を削減し、収益化が可能です。詳細を確認したい方はこちらよりお願い致します。

まとめ

オフィスの家賃は意外と相場の変化に影響を受けずに安定している事が多いので、思い当たる方がいれば一度上記の方法を試してみるのもいいかもしれません。
仮に月額の家賃が2万円下がったとしても年間24万円にもなります。削減した分が純利益に直結すると考えるとやってみる価値はありますよね。

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